{"id":1479,"date":"2020-12-10T17:13:14","date_gmt":"2020-12-10T16:13:14","guid":{"rendered":"http:\/\/observatoire-asap.org\/?p=1479"},"modified":"2021-03-08T21:21:31","modified_gmt":"2021-03-08T20:21:31","slug":"interview-de-daniel-rigny-president-de-twenty-two-real-estate","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/observatoire-asap.org\/index.php\/2020\/12\/10\/interview-de-daniel-rigny-president-de-twenty-two-real-estate\/","title":{"rendered":"Crise sanitaire et transformations soci\u00e9tales\u00a0: quel impact sur le march\u00e9 immobilier\u00a0?"},"content":{"rendered":"

Entretien avec Daniel Rigny, Pr\u00e9sident de Twenty Two Real Estate, men\u00e9 par Olivier Meier.<\/a><\/p>\n

Daniel Rigny (Polytechnique, promo 1989) est un professionnel de l\u2019investissement immobilier depuis 25 ans. Il a fond\u00e9 TwentyTwo Real Estate en 2012. Dans cet entretien, il d\u00e9chiffre les bouleversements survenus avec l\u2019\u00e9mergence de la crise sanitaire, et en analyse les implications structurelles sur le plan \u00e9conomique, social et soci\u00e9tal.<\/p>\n

Depuis le d\u00e9but de la crise du Covid, le taux de vacance est en rapide augmentation dans les quartiers d\u2019affaires et la tendance ne semble pas pr\u00eat de s\u2019inverser. Comment l\u2019expliquez-vous, et quel impact entrevoyez-vous sur le niveau de valorisation des actifs ? <\/strong><\/p>\n

Nous anticipons une aggravation du taux de vacance dans les 12 mois \u00e0 venir. En 2021, il pourrait atteindre 15% dans le quartier d\u2019affaires de la D\u00e9fense, contre 6 \u00e0 7% avant la crise sanitaire. Mais s\u2019il s\u2019agit d\u2019une tendance nationale, chaque march\u00e9 a une dynamique propre. Le niveau de vacance dans Paris intramuros, par exemple, reste faible. L\u2019accroissement du taux de vacance est d\u00fb \u00e0 deux facteurs principaux : d’une part, la faible croissance \u00e9conomique<\/em> (il y a une corr\u00e9lation directe entre celle-ci \u2013 tr\u00e8s tertiaris\u00e9e – et l\u2019occupation des bureaux), d’autre part  la pratique accrue du t\u00e9l\u00e9travail<\/em>. Les entreprises y ont d\u2019abord eu recours par n\u00e9cessit\u00e9 et les nouvelles m\u00e9thodes de travail qui en sont n\u00e9es ont d\u00e9montr\u00e9 certains avantages. Ainsi, nous constatons la g\u00e9n\u00e9ralisation du t\u00e9l\u00e9travail dans de nombreuses organisations (administrations, entreprises…) qui impactera n\u00e9gativement la demande pour les bureaux. Les espaces bureaux conserveront n\u00e9anmoins un r\u00f4le majeur dans le tissu immobilier. Ils devraient rester un lieu d’\u00e9change privil\u00e9gi\u00e9 entre les entreprises et leurs clients ainsi qu\u2019un lieu propice \u00e0 l’expression de la cr\u00e9ativit\u00e9 collaborative<\/em> et au d\u00e9veloppement de l\u2019identit\u00e9 et la culture de l\u2019entreprise<\/em>. Mais ces transformations auront un impact significatif sur la conception des bureaux, la demande locative, le niveau des loyers et la valeur des actifs (changements sociaux et soci\u00e9taux).<\/p>\n

En tant qu\u2019investisseur immobilier, quelle est votre surface d\u2019exposition au risque et comment vous \u00eates-vous adapt\u00e9 \u00e0 ce choc conjoncturel ?<\/strong><\/p>\n

Nous avons la discipline de c\u00e9der nos actifs quand ils atteignent leur maturit\u00e9. Parmi nos v\u00e9hicules d\u2019investissement, nous avions proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une rotation d\u2019actifs opportune en 2018-2019, en c\u00e9dant la plupart de nos actifs tertiaires. Nous avons donc abord\u00e9 cette crise avec un portefeuille extr\u00eamement all\u00e9g\u00e9 en bureaux, et davantage concentr\u00e9 en logements locatifs. Depuis mars dernier, nous sommes rest\u00e9s tr\u00e8s prudents sur le secteur des bureaux et celui des commerces. Nous n\u2019avons proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 aucun nouvel investissement, contrairement au secteur du logement<\/em> o\u00f9 nous avons acquis plusieurs immeubles. Cependant, nous \u00e9tudions en permanence les nouvelles opportunit\u00e9s, afin d\u2019\u00eatre pr\u00eats \u00e0 d\u00e9clencher une d\u00e9cision d\u2019investissement lorsque nous aurons une visibilit\u00e9 suffisante. <\/strong><\/p>\n

La situation in\u00e9dite que nous vivons aura-t-elle des cons\u00e9quences structurelles sur le march\u00e9 de l\u2019investissement locatif, ou sur les relations entre bailleurs et locataires ? <\/strong><\/p>\n

Le logement locatif est rest\u00e9 tr\u00e8s r\u00e9silient, gr\u00e2ce au maintien de la solvabilit\u00e9 des locataires. Ce march\u00e9 est tr\u00e8s stable, notamment dans son segment abordable o\u00f9 nous op\u00e9rons. Il b\u00e9n\u00e9ficie des mesures gouvernementales<\/em> visant \u00e0 soutenir le pouvoir d\u2019achat des particuliers. En revanche les secteurs tertiaire et commercial ont \u00e9t\u00e9 plus fortement impact\u00e9s. Pour les bureaux, les impay\u00e9s apparus lors du premier confinement sont d\u00e9sormais r\u00e9gularis\u00e9s en grande partie. Mais ce secteur va continuer de souffrir de la situation \u00e9conomique<\/em> et des transformations structurelles<\/em> li\u00e9es au t\u00e9l\u00e9travail. Dans le secteur du commerce, la situation demeure complexe avec un niveau toujours important d\u2019impay\u00e9s, ainsi que des reports ou annulation de loyers consentis par les bailleurs.<\/p>\n

Mais les bailleurs ont leurs propres contraintes. Ils peuvent aussi \u00eatre fragilis\u00e9s par rapport \u00e0 leurs propres sources de financement. Les am\u00e9nagements des baux doivent donc avoir lieu dans l\u2019int\u00e9r\u00eat de toutes les parties. Le gouvernement a aussi un r\u00f4le essentiel<\/em> \u00e0 jouer<\/em> afin de participer \u00e0 l\u2019effort \u00e9conomique. Cette situation conduit \u00e0 une \u00e9volution structurelle de la relation entre bailleurs et locataires, ces derniers souhaitant une plus grande variabilit\u00e9 de leur engagement locatif proportionnellement \u00e0 leur niveau d\u2019activit\u00e9. Cette \u00e9volution a d\u00e9j\u00e0 eu lieu historiquement dans l\u2019h\u00f4tellerie. C\u2019est dor\u00e9navant une demande des op\u00e9rateurs de centres de co-working et des commer\u00e7ants. Ces \u00e9volutions conduisent au transfert d\u2019une plus grande partie du risque op\u00e9rationnel au propri\u00e9taire. Elles auront un impact sur la valorisation des biens immobiliers. Dans ce contexte il convient de g\u00e9rer les immeubles de mani\u00e8re beaucoup plus dynamique afin de maitriser le risque op\u00e9rationnel accru. Ce choc conjoncturel et ses multiples effets structurels valident les choix du mod\u00e8le d\u2019investisseur-op\u00e9rateur choisi par TwentyTwo Real Estate.<\/p>\n

De par votre exp\u00e9rience dans le r\u00e9sidentiel, notamment \u00e0 travers votre fonci\u00e8re Powerhouse Habitat, observez-vous une r\u00e9elle \u00e9volution des modes de vie, voire de nouvelles attentes des locataires ? <\/strong><\/p>\n

La crise sanitaire a accentu\u00e9 le recentrage de la vie personnelle et professionnelle sur le logement<\/em> et a renforc\u00e9 la n\u00e9cessit\u00e9 pour les bailleurs d\u2019apporter un service de qualit\u00e9 aux locataires. Comme les \u00e9changes physiques sont r\u00e9duits, la technologie prend d\u2019autant plus d\u2019importance afin de r\u00e9inventer la relation avec le locataire. Depuis plusieurs ann\u00e9es, nous avons travaill\u00e9 \u00e0 la digitalisation du parcours r\u00e9sidentiel<\/em> \u00e0 travers note filiale Allowa. Cette politique s\u2019av\u00e8re encore plus pertinente aujourd\u2019hui. Nous organisons un parcours enti\u00e8rement d\u00e9mat\u00e9rialis\u00e9, afin d\u2019am\u00e9liorer l\u2019efficacit\u00e9 du processus transactionnel et l\u2019exp\u00e9rience des diff\u00e9rentes parties prenantes : prise de rendez-vous, processus d\u2019offre et de n\u00e9gociation, centralisation de la base documentaire, signature des actes d\u2019acquisition ou de location. La relation humaine garde une place importante mais principalement \u00e0 distance, avec un accompagnement en ligne pour l\u2019ensemble des d\u00e9marches. L’objectif est  d\u2019\u00e9tendre l’offre de service \u00e0 travers cette plateforme digitale pour accompagner les locataires lors de leur emm\u00e9nagement, puis dans le cadre de la gestion locative et technique.<\/p>\n

Les bouleversements \u00e9voqu\u00e9s sont-ils de nature \u00e0 impacter le ciblage g\u00e9ographique ou sectoriel de vos choix d\u2019investissement ? Si oui, sur quels crit\u00e8res ?<\/strong><\/p>\n

Dans le logement et le commerce, nous n\u2019avons pas encore d\u00e9tect\u00e9 de signaux de nature \u00e0 r\u00e9orienter g\u00e9ographiquement nos choix d\u2019investissement. Ceux-ci sont fonction du dynamisme \u00e9conomique et d\u00e9mographique des diff\u00e9rentes r\u00e9gions fran\u00e7aises<\/em>. A l\u2019heure actuelle, ce dynamisme n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 perturb\u00e9. L\u2019attractivit\u00e9 des r\u00e9gions<\/em> dans lesquelles nous op\u00e9rons, comme le Grand quart sud-est par exemple, est intacte. Les bureaux, en revanche, sont la classe d\u2019actifs la plus pr\u00e9occupante aujourd\u2019hui. Nous cherchons encore \u00e0 \u00e9valuer l\u2019\u00e9volution de la demande<\/em>, et si la tendance actuelle au t\u00e9l\u00e9travail pourrait conduire \u00e0 des \u00e9volutions structurelles au niveau g\u00e9ographique. La crise sanitaire a \u00e9veill\u00e9, dans la population francilienne, un d\u00e9sir de relocalisation vers des r\u00e9gions aux tissus urbains moins denses<\/em>, o\u00f9 elle esp\u00e8re trouver une meilleure qualit\u00e9 de vie. Ce ph\u00e9nom\u00e8ne est  li\u00e9 \u00e0 la dynamique du t\u00e9l\u00e9travail. Nous pensons que le point de bascule pour des vell\u00e9it\u00e9s significatives de relocalisation se situera \u00e0 trois jours de t\u00e9l\u00e9travail par semaine.<\/p>\n

Les m\u00e9tiers de l\u2019immobilier sont par nature ancr\u00e9s dans un monde d\u2019interaction physique. Comment g\u00e9rez-vous la contrainte op\u00e9rationnelle dans ces p\u00e9riodes de confinement \u00e0 r\u00e9p\u00e9tition ?  <\/strong><\/p>\n

Nous avons assur\u00e9 la continuit\u00e9 de notre activit\u00e9 avec une grande fluidit\u00e9. Nous n\u2019avons eu recours ni au licenciement, ni au ch\u00f4mage partiel. Nous avons adapt\u00e9 nos processus au nouvel environnement professionnel, plut\u00f4t que de chercher \u00e0 restructurer les activit\u00e9s. Un de nos objectifs a \u00e9t\u00e9 d\u2019accro\u00eetre la communication interne \u00e0 tous les niveaux du groupe. De m\u00eame, nous avons intensifi\u00e9 la communication vis-\u00e0-vis de nos partenaires et clients. Nous avons d\u2019ailleurs d\u00e9velopp\u00e9 des relations avec de nouveaux clients, sur d\u2019autres continents, sans les avoir jamais rencontr\u00e9s. Nous nous sommes dot\u00e9s de moyens de visioconf\u00e9rence plus sophistiqu\u00e9s et avons ainsi fait l\u2019\u00e9conomie de nombreux voyages. Nous nous sommes donc adapt\u00e9s par n\u00e9cessit\u00e9, avec de nouvelles fa\u00e7ons de travailler<\/em>. Cette \u00e9volution dans nos modes de travail<\/em> impactera durablement les voyages d\u2019affaires et tout leur \u00e9cosyst\u00e8me (h\u00f4tellerie d\u2019affaires, \u00e9v\u00e9nements promotionnels,  conventions). Cette \u00e9volution devrait \u00eatre renforc\u00e9e par la n\u00e9cessit\u00e9 pour les entreprises de r\u00e9duire leur empreinte carbone.<\/p>\n

Ces perturbations \u00e9conomiques et soci\u00e9tales  peuvent \u00eatre une chance pour la transition \u00e9cologique, selon certains. Qu’en pensez vous?<\/strong><\/p>\n

Les p\u00e9riodes de confinement ont renforc\u00e9 notre prise de conscience de l\u2019impact que l\u2019homme a sur son environnement, en constatant par exemple une forte diminution de la pollution li\u00e9e \u00e0 la r\u00e9duction des d\u00e9placements<\/em>. L\u2019autre enseignement est la r\u00e9alisation que notre \u00e9cosyst\u00e8me humain et \u00e9conomique est particuli\u00e8rement fragile et vuln\u00e9rable. Celui-ci est extr\u00eamement complexe, optimis\u00e9 et interconnect\u00e9, aussi toute perturbation de nos modes de vie, telle que celle d\u00e9clench\u00e9e par la Covid-19 peut avoir un impact syst\u00e9mique<\/em> majeur. Cela doit ainsi renforcer notre mobilisation pour infl\u00e9chir le d\u00e9r\u00e8glement climatique<\/em>. Dans le secteur de l\u2019immobilier, cette prise de conscience est r\u00e9elle. Le b\u00e2timent est l\u2019un des plus gros contributeurs \u00e0 l\u2019empreinte carbone de nos \u00e9conomies. Ce secteur doit donc continuer sa mutation concernant ses modes de construction, de gestion et de financement pour r\u00e9duire consid\u00e9rablement son impact sur l\u2019environnement.<\/p>\n\n\n

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